Одной из первостепенных целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства, проводимого с 1997 г. в Российской Федерации в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 <*>, является усиление роли собственника в решении вопросов эксплуатации, содержания и ремонта принадлежащего ему на праве собственности помещения и его доли в праве собственности на общее имущество дома, т.е. самостоятельно либо с привлечением специализированных компаний управлять принадлежащим на праве собственности имуществом.
В большинстве регионов Российской Федерации все большую популярность приобретает такая форма управления и организации объектов жилищных правоотношений, как товарищество собственников жилья. В 1997 г. в ряде регионов Российской Федерации появились первые товарищества собственников жилья. А в течение 2003 - 2005 гг. количество созданных ТСЖ увеличилось в 10 раз . Потому для многих граждан Российской Федерации независимо от того, имеют они или нет в собственности квартиру или иное помещение в многоквартирном доме, необходимо знать и, главное, понимать, что такое ТСЖ, какова его роль, как оно создается и как осуществляет свою хозяйственную деятельность.
Что такое ТСЖ?
Впервые понятие ТСЖ в гражданский оборот ввел Гражданский кодекс РФ, который ст. 291 в сфере жилищных правоотношений закрепил конституционное право граждан РФ, имеющих на праве собственности помещения в многоквартирном доме, на объединение и дал понятие товарищества собственников жилья. До введения в действие в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации вопросы организации и хозяйственной деятельности ТСЖ регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", в ст. 1 которого закреплено, что "ТСЖ - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом". Но это определение уже в прошлом, так как с момента введения в действие нового Жилищного кодекса указанный выше Федеральный закон утратил свою юридическую силу.
Новый Жилищный кодекс в ст. 135 определил ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В отличие от определения ТСЖ, данного Гражданским кодексом, который характеризует ТСЖ как объединение собственников квартир, Жилищный кодекс определяет ТСЖ как объединение собственников всех помещений в многоквартирном доме. Такой подход обусловлен складывающейся в последнее время тенденцией строительства многофункциональных административно-жилых комплексов, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами, потому наряду с собственниками квартир в доме имеются и собственники нежилых помещений, и собственники гаражных (парковочных) мест. Таким образом, членами ТСЖ в многофункциональных жилых комплексах могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений.
При создании товарищества собственников жилья необходимо строго соблюдать установленный Жилищным кодексом порядок. Связанно это с тем, чтобы никто не смог оспорить законность процедуры образования ТСЖ. Ведь у товарищества имеются как сторонники, так и противники, которые наряду с вопросами, волнующими всех собственников помещений в многоквартирном доме, имеют свои индивидуальные (частные) интересы, как собственники отдельных помещений. Не является секретом, что многих собственников нежилых помещений вряд ли волнуют проблемы часто ломающихся лифтов или качество уборки общего имущества дома в целом, а нести расходы по содержанию, эксплуатации и поддержанию жизнеобеспечения дома придется всем собственникам независимо от функционального назначения помещения, принадлежащего им на праве собственности. Формальное отношение к процедуре создания ТСЖ недопустимо, считать необязательным соблюдение всех требований жилищного законодательства при создании ТСЖ - правовая безграмотность. Такое отношение к созданию ТСЖ может привести к неблагоприятным последствиям, например к ликвидации. В соответствии со ст. 61 Гражданского кодекса товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда, если были допущены при его создании грубые нарушения закона, носящие неустранимый характер. И все силы и затраты, вложенные в создание товарищества, будут иметь нулевой результат.
ТСЖ - это добровольное, а не обязательное объединение граждан - собственников помещений в многоквартирном доме. И это важно понимать, так как в повседневной жизни не редки ситуации, когда продавец или застройщик, ведущий строительство и реализующий имущественные права на помещения, понуждает правообладателей (будущих собственников) помещений вступать в существующее ТСЖ в многоквартирном доме, вменяя правообладателю это в обязанность и ссылаясь на законодательство Российской Федерации. Однако согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
Согласно закрепленной в п. 1 ст. 136 ЖК РФ правовой норме в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Законодатель закрепил возможность создания ТСЖ и в результате объединения:
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих друг с другом земельных участках, связанных общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками (или без таковых), гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
При этом в Жилищном кодексе не нашла отражения ситуация, когда происходит слияние двух или более ТСЖ в одно вновь создаваемое. Скорее всего разработчики нового Жилищного кодекса оставили это на откуп Гражданского кодекса, а конкретно - его нормам, регламентирующим процесс слияния двух юридических лиц. Потому, если в повседневной жизни случится такая ситуация, необходимо обращаться к ст. ст. 57, 58 ГК РФ.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Как известно, в жизни ничто не происходит само собой. Это касается и создания ТСЖ, оно (товарищество) само не появится. Для его создания необходимо желание собственников и время.
Инициатором создания ТСЖ может быть любой субъект жилищных правоотношений (физические или юридические лица через своих законных представителей, муниципальные образования, субъект Российской Федерации, Российская Федерация), обладающий правом собственности на помещение в данном доме. Причем инициировать образование ТСЖ может как один собственник (правообладатель), так и группа собственников (правообладателей). Для простоты понимания будем считать, что инициатором (далее - инициатор) выступает один собственник помещения в многоквартирном доме.
Для наиболее четкого представления о действиях инициатора в процессе создания ТСЖ необходимо выработать алгоритм (порядок), которого необходимо придерживаться для выполнения установленного Жилищным кодексом порядка создания ТСЖ.
Так как согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, то инициатору создания ТСЖ необходимо точно определить число собственников помещений в многоквартирном доме, их адреса и другие реквизиты, по которым с ними можно связаться. Поэтому первый пункт алгоритма можно определить так:
1. Сбор информации о лицах, обладающих правами собственности на помещения в многоквартирном доме, независимо от их функционального назначения.
Законодатель не уделил никакого внимания тому, кто должен предоставлять лицам, заинтересованным в создании ТСЖ, информацию о количестве помещений в доме, о числе законных собственников и правообладателей помещений в доме. Потому для облегчения этого процесса инициатору необходимо дать практические советы. Для получения информации, указанной выше, которая позволит инициатору успешно провести первое собрание собственников помещений в многоквартирном доме, ему необходимо в письменной форме обратиться:
в бюро технической инвентаризации по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения многоквартирного дома (если право на помещение зарегистрировано в установленном законом порядке), а также об отношении помещений дома к одной из существующих в Российской Федерации формам собственности;
в территориальное отделение Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту расположения дома. Согласно ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), о любом объекте недвижимости в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя), либо дать обратившемуся лицу мотивированный отказ в предоставлении запрашиваемой информации, который может быть обжалован в суд. Такая информация предоставляется инициатору в виде выписки из ЕГРП, которая должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих в момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
В случае необходимости (если многоквартирный дом, в котором планируется создание ТСЖ, является новостройкой) можно письменно обратиться к застройщику дома, а также лицам, которые принимали участие в реализации прав на помещения дома. Сбор такой информации, даже дублирующей другие сведения, необходим для проведения первого собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В дальнейшем такая информация пригодится и для работы ТСЖ.
В последнее время в большинстве случаев в домах-новостройках, которые не подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность, застройщики уже к моменту регистрации прав собственности лиц, привлеченных к строительству дома, создают в таких домах товарищества собственников жилья. К тому же норма, содержащаяся в ст. 139 Жилищного кодекса, которая гласит, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, позволяет это сделать еще при строительстве дома. На этом Жилищный кодекс и закончил рассмотрение вопроса о создании товариществ собственников жилья в строящихся домах. Хотя во избежание неопределенностей, позволяющих по-разному трактовать указанную выше формулировку, законодателю необходимо было четко определить круг и численность лиц, которых можно было бы отнести к категории правообладателей помещений дома, могущих создать ТСЖ в стоящемся доме. Сейчас это приходится делать путем анализа гражданского законодательства. Ведь до момента заключения договоров о привлечении лиц к строительству дома застройщику принадлежат права на помещения в строящемся доме, и по окончании строительства не все права застройщика на помещения дома будут им реализованы третьим лицам, а следовательно, его можно отнести к тем, кому будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Но если раньше застройщик мог согласно ст. 48 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" единолично образовать (создать) товарищество в строящемся доме, то с введением нового Жилищного кодекса процесс создания ТСЖ в строящемся доме усложнен, хотя причин для усложнения не было. Затруднив процесс создания товарищества собственников жилья в строящемся доме, законодатель тем самым не только не прояснил ситуации о содержании многоквартирного дома с момента его ввода в эксплуатацию до момента его окончательной передачи всем собственникам помещений в данном доме, а еще больше запутал. Если к моменту ввода дома в эксплуатацию ТСЖ не создано, то кто должен нести расходы на содержание многоквартирного дома? В ситуации, когда дом не передан ТСЖ, а остается на балансе застройщика, ответ очевиден - застройщик. Однако ему невыгодно нести расходы на содержание дома за счет своей прибыли. Поэтому он вынужден будет либо закладывать такие расходы в стоимость строительства, либо, воспользовавшись диспозитивной нормой ст. 210 ГК РФ, включать эту обязанность в договор, заключенный с привлекаемым к строительству лицом. Это приведет к удорожанию и без того недешевого жилья, и ни о каком доступном жилье в России не может быть и речи.
Так как федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию ТСЖ, буквально подходит к трактовке ст. 139 Жилищного кодекса, необходимо принимать во внимание его требование к числу будущих собственников помещений в многоквартирном доме, желающих создать ТСЖ в новом доме. Исходя из смысла ст. 139 ЖК РФ, предусматривающей возможность создания ТСЖ в строящемся доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещение в таких домах, можно говорить, что ТСЖ в строящемся доме должно создаваться несколькими лицами. И если до принятия Жилищного кодекса застройщик, как лицо, которому будут принадлежать помещения в доме на праве собственности, мог самостоятельно, без привлечения других правообладателей, создать ТСЖ, то теперь он это может сделать только как минимум с еще одним правообладателем. Это не станет проблемой, если застройщик обратится к любому из лиц, обладающему правами на помещение в строящемся доме, с предложением создать ТСЖ без денежных и временных затрат со стороны правообладателя. Для этого необходимо провести с соблюдением установленного порядка общее собрание таких лиц, на котором можно принять решение о создании ТСЖ, его устав и определить кандидатуру председателя правления товарищества. Все принятые решения должны быть запротоколированы. Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме позволяет застройщику с момента ввода в установленном порядке дома в эксплуатацию передать оставшееся после реализации прав на помещения многоквартирного дома общее имущество на баланс существующего ТСЖ. В таком случае застройщик не будет нести расходов, которые он был бы вынужден нести в случае, если бы многоквартирный дом после ввода в эксплуатацию остался на его балансе. Но, во-первых, таких правообладателей нужно найти и договориться с ними, а во-вторых, если желание создать ТСЖ у отдельных застройщиков и без того было невелико, то теперь такое желание у них просто пропадет.
После получения всей информации о числе собственников помещений в многоквартирном доме, технических характеристиках помещений дома и сведений о реквизитах собственников инициатору необходимо приступить к одному из самых важных этапов создания ТСЖ - подготовке к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома и обеспечению явки на общее собрание минимум 51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На таком собрании нужно убедить большинство собственников в необходимости выбора способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
2. Подготовка к собранию.
В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ принять решение о создании ТСЖ могут только собственники помещений дома на общем собрании. Потому начинать необходимо с уведомления всех собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания. Порядок уведомления собственников помещений о проведении их общего собрания регламентирован п. 4 и п. 5 ст. 45 ЖК РФ. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направленно инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Обязательно следует учесть, что если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то уведомлять необходимо каждого из них. Уведомление, как уже было сказано, должно быть выполнено в письменной форме и содержать в соответствии с п. 5 ст. 45 ЖК РФ следующую информацию:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форму проведения данного собрания;
дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестку дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Помимо указанных выше сведений, которые должны быть отражены в уведомлении, необходимо сообщить всем собственникам помещений, что, приходя на собрание, каждый из них должен иметь при себе, кроме паспорта и его копии, свидетельство о регистрации права собственности и его копию, а также, если собственник собирается принять участие в общем собрании через своего представителя, нотариально оформленную доверенность о представлении интересов на собрании.
Инициатору создания ТСЖ нужно нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме, где создается ТСЖ, может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении общего собрания собственников жилья необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
Необходимо обратить внимание на составление повестки дня. Согласно п. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня или изменять повестку данного собрания. Поэтому инициатору необходимо тщательно проработать вопросы, включаемые в повестку дня. Прежде всего это должен быть вопрос об установлении порядка голосования, в том числе определения голосов, принадлежащих каждому собственнику помещений в многоквартирном доме. Затем включить в повестку дня вопрос об утверждении кандидатур инициатора в качестве председательствующего на первом общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования на первом общем собрании (так называемые процедурные вопросы). Следующими вопросами, которые необходимо включить в повестку дня, являются:
о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья - создание ТСЖ;
об утверждении устава ТСЖ;
об определении состава правления создаваемого ТСЖ и избрании его членов;
об определении состава ревизионной комиссии создаваемого ТСЖ и избрании его членов;
о назначении ответственного за регистрацию ТСЖ лица, которое от имени собственников помещений многоквартирного дома будет иметь право провести государственную регистрацию создаваемого товарищества собственников жилья.
Рассылать уведомления необходимо по имеющимся у инициатора реквизитам собственников. Если реквизитов несколько - целесообразнее сделать рассылку по каждому из них. Отправлять уведомления о проведении собрания необходимо заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением о проведении общего собрания. Если имеется возможность дополнительно вручить уведомление собственникам помещения лично под расписку о вручении, то нужно непременно этим воспользоваться, даже если уведомление уже было отправлено к собственнику. Если собственником помещения является орган исполнительной власти Российской Федерации или субъекта РФ, то в уведомлении, отправляемом в их адрес, нужно сообщить о необходимости согласовать кандидатуру представителя, который будет принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, для чего указать реквизиты для обратной своевременной связи. Кроме того, инициатору необходимо в каждом рассылаемом уведомлении указывать, что собственник помещения в данном доме обязан принять участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и выбрать один из способов управления домом, ссылаясь на п. 1 ст. 45 и п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса.
Одним из важных этапов подготовки к общему собранию собственников помещений дома является составление проекта устава ТСЖ, который будет представлен на утверждение общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (о содержании устава ТСЖ речь пойдет ниже, в главе 4). Для облегчения работы над уставом товарищества инициатору можно посоветовать обратиться в любое расположенное поблизости существующее ТСЖ с просьбой предоставить копии утвержденного и действующего устава, чтобы переработать его применительно к данному дому. Можно воспользоваться Примерным уставом, который утвержден Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 "Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья", переработав его с учетом требований Жилищного кодекса. Подготовка инициатором устава ТСЖ может происходить и до рассылки уведомлений собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении их общего собрания, чтобы сделать его приложением к уведомлению и до проведения общего собрания ознакомить каждого из собственников помещений с его содержанием или представить проект устава ТСЖ для ознакомления в определенном месте, о котором будет указанно в уведомлении; при этом проект устава должен быть готов к дате, указанной в уведомлении и начиная с которой любой из собственников помещений многоквартирного дома может ознакомиться с проектом. Последствия и в том и другом случае очевидны - будет немало желающих внести свои корректировки в представленный проект устава ТСЖ. Инициатору создания ТСЖ нужно быть к этому готовым. Главное - понимать, что если достигнуто согласие собственников помещений многоквартирного дома в выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, то для его создания необходимо иметь утвержденный общим собранием таких собственников устав, в который в процессе деятельности ТСЖ можно внести изменения.
Также необходимо подготовить листы голосования по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Установленной формы для листов голосования не существует, поэтому они могут быть произвольными. Главное, чтобы после голосования собственника по тем или иным вопросам повестки дня можно было четко определить позицию проголосовавшего собственника. Инициатору же можно посоветовать несколько вариантов подготовки листов голосования:
для каждого собственника помещений дома готовится лист голосования по вопросам повестки дня общего собрания с графами "Да", "Нет", "Воздержался". Каждый собственник помещений, участвующий в общем собрании, делает отметку в той графе, которая его устраивает, тем самым выражая свое решение по каждому из вопросов повестки дня, поставленных на голосование. Листы голосования для подведения итогов собираются по окончании общего собрания;
на каждый вопрос, включенный в повестку дня общего собрания, готовится отдельный лист, который по окончании голосования по этому вопросу собирается для подведения общих итогов голосования.
В качестве варианта можно предложить инициатору воспользоваться следующей формой листа голосования (решения собственника помещения), утвержденной распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 г. N 393 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах".
Лист голосования (решение) собственника помещения
при проведении общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, расположенном
по адресу:___________________________________
Вид собственности ________________________________________________
Вид помещения (жилое/нежилое) ____________________________________
Ф.И.О. собственника помещения (представителя собственника с
указанием даты и номера доверенности) ___________________________,
паспортные данные собственника (представителя собственника) ______
__________________________________________________________________
Адрес помещения: г. ___________, ул. ________________, дом N ____,
корп. _______, кв. N ______, телефон для связи ___________________
Свидетельство о государственной регистрации права собственности:
N _______________
Дата выдачи _____________________
Общая площадь помещения, являющегося собственностью в данном доме
___________кв.м.
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество _______
Вопросы, поставленные на голосование:
1. Формулировка вопроса: _________________________________________
За - _______________________
Против - __________________
Воздержался - ______________
2. Формулировка вопроса: _________________________________________
За - _______________________
Против - __________________
Воздержался - ______________
N вопроса. Формулировка вопроса: _________________________________
За - _______________________
Против - __________________
Воздержался - ______________
Отметьте свое решение любым способом (крестик, галочка, подпись
и т.п.), подпишите его и поставьте дату.
Дата подачи решения _______________ Подпись _______________
Провести анализ рынка управляющих компаний с целью выявить расценки на их услуги по управлению многоквартирными домами. Такую информацию тоже необходимо представить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, чтобы сделать сравнительный анализ для определения собственниками приемлемого способа управления их многоквартирным домом.
Очень важно, по возможности, инициатору провести предварительные консультации с людьми, которые уже создавали ТСЖ. Осуществить предварительный опрос собственников помещений с целью выяснения их мнения и разъяснения им законодательства, регулирующего жилищные отношения в сфере управления многоквартирным домом.
3. Проведение общего собрания.
В назначенное время и по адресу, указанному в уведомлении, направленному каждому собственнику помещений, перед началом собрания должна в первую очередь состояться регистрация всех лиц, принимающих участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, чтобы определить наличие кворума (правомочности общего собрания). Регистрируются пришедшие на общее собрание собственники в листе регистрации (можно назвать и по-другому), который составляется в произвольной форме и в котором указываются все данные о собственнике помещения в многоквартирном доме, включая:
фамилию, имя, отчество собственника, а при необходимости и его представителя;
паспортные данные собственника, а для его представителя - данные документа, подтверждающего полномочия;
площадь и вид помещения в данном доме, принадлежащего собственнику;
реквизиты документа, подтверждающего право собственности лица на помещения в указанном доме;
адрес проживания собственника (при необходимости и его представителя);
телефон для контакта с собственником.
При проведении регистрации пришедших на общее собрание собственников помещений и предоставлении ими указанных в уведомлении документов следует делать копии каждого документа и прикладывать их к листу регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
При наличии кворума начинается общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Открывает собрание инициатор, который и ведет собрание при условии одобрения его кандидатуры общим собранием в качестве председательствующего. Для того чтобы определить количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме, необходимо обратиться к п. 3 ст. 48 ЖК РФ, которая определяет, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
На собрании собственникам помещений необходимо предоставить предварительно подготовленную информацию обо всех способах управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 Жилищного кодекса, и показать преимущества управления домом товариществом собственников жилья перед другими способами управления; обратить внимание всех присутствующих на общем собрании на то, что согласно ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Тем самым управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая компания, на чей расчетный счет будут поступать платежи собственников помещений дома. Как правило, у управляющей компании в управлении находится не один дом, а несколько, поэтому средства, поступающие на ее расчетный счет, она будет перераспределять по своему желанию. А управляться многоквартирный дом может только одним из способов управления, указанных в ст. 161 ЖК РФ. Это одно из очевидных преимуществ управления домом товариществом собственников жилья. К другим преимуществам, с которыми целесообразно познакомиться собственникам помещений, относятся:
собственники помещений самостоятельно решают, как им управлять своим домом, через специализированные компании по управлению или своими силами. Если же качество предоставляемых специализированной компанией услуг не удовлетворяет требований собственников помещений, то от услуг такой компании можно в любой момент отказаться;
товарищество собственников жилья на своих общих собраниях самостоятельно определяет порядок проводимых в доме мероприятий, включая такие, как уборка мест общего пользования и придомовой территории, проведение охранных мероприятий в доме;
определяют периодичность и порядок проведения ремонтных работ по дому, на каждый этап проводимых работ устанавливают смету расходов;
ведется постоянный контроль над расходованием средств, имеющихся в распоряжении ТСЖ;
можно получать дополнительные доходы в бюджет ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений и не включенных в перечень услуг, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.);
в случае возникновения у собственника помещения проблем с ресурсоснабжающими организациями ему не нужно тратить время на выяснение причин, приведших к возникновению таких проблем.
Если собственники помещений многоквартирного дома на своем общем собрании более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений данного дома приняли решение о создании ТСЖ, то необходимо утвердить устав создаваемого ТСЖ - это второй главный вопрос, который необходимо решить при создании ТСЖ. Он также решается после предварительного обсуждения собранием путем голосования.
В течение всего времени, пока идет собрание, секретарь собрания ведет протокол. В протокол вносятся: речи выступающих по вопросам повестки дня; предложения и замечания, поступающие от участников общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; обязательно отражаются принятые решения по каждому из включенных в повестку дня вопросов. Менять повестку дня или включать в нее дополнительные вопросы ни в коем случае нельзя: это может послужить основанием для признания принятого решения по дополнительно внесенным в повестку дня вопросам недействительными; это самый худший вариант признания недействительными принятых решений по всем вопросам повестки дня общего собрания. После оформления протокола общего собрания и подписания его всеми участвовавшими в собрании собственниками помещений многоквартирного дома необходимо приложить к нему:
лист регистрации собственников помещений дома, участвовавших в общем собрании;
листы голосования (решения) каждого собственника по каждому из вопросов, включенных в повестку дня общего собрания;
копии документов, подтверждающих право собственности каждого собственника на помещения в многоквартирном доме. Все это должно стать единым документом.
Чтобы общее собрание собственников помещений дома не затянулось на долгое время, целесообразно установить регламент для обсуждения каждого вопроса повестки дня.
И еще один небольшой, но важный штрих к проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома - целесообразнее первое собрание собственников помещений проводить в очной форме по следующим причинам:
полезно познакомиться со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором им придется жить рядом;
необходимо выяснить для дальнейшей деятельности ТСЖ реквизиты, чтобы поддерживать связь с каждым собственником;
следует получить копии документов, необходимых для надлежащего оформления протокола общего собрания собственников;
в устной дискуссии можно донести до каждого собственника информацию о необходимости создания ТСЖ, а также своевременно разъяснить все возникающие вопросы в процессе обсуждения необходимости создания ТСЖ и утверждения устава ТСЖ;
можно привлечь на сторону создания ТСЖ для управления домом со стороны других собственников помещений, пришедших на общее собрание, заручиться их поддержкой и получить от них посильную помощь.
Проведение общего собрания собственников помещений дома, последующее принятие в установленном порядке решения на общем собрании собственников о создании ТСЖ и утверждение его устава, а также оформление надлежащим образом необходимых документов, в том числе протокола общего собрания собственников, не является окончательной стадией создания ТСЖ. Законодателем определено, что товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Следовательно, согласно ст. 51 ГК РФ и п. 3 ст. 136 Жилищного кодекса, товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ, и считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Еще раз отметим, что очень важно на первом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления домом товариществом собственников жилья помимо принятия решения о создании, утверждении устава товарищества в обязательном порядке поручить регистрацию товарищества одному из собственников помещений дома (возможно, это будет сам инициатор). В протоколе общего собрания все эти моменты должны быть отражены, включая фамилию, имя и отчество представителя собственников помещений, который уполномочен создать товарищество собственников жилья многоквартирного дома.
4. Регистрация ТСЖ.
Факт государственной регистрации юридического лица (в нашем случае - ТСЖ) является законным признанием создания и дальнейшей деятельности ТСЖ в достижении целей, для которых оно создавалось.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ моментом государственной регистрации юридического лица признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр. Для проведения государственной регистрации ТСЖ как создаваемого юридического лица необходимо согласно ст. 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ представить в регистрирующий орган следующие документы:
1. Подписанное заявителем (избранным на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме) заявление о государственной регистрации. В заявлении подтверждается, что:
представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям;
сведения, содержащиеся в этих учредительных и иных представленных для государственной регистрации документах, в заявлении о государственной регистрации, достоверны;
при создании юридического лица соблюден установленный для товарищества порядок их учреждения. Кроме этого, в заявлении необходимо указать лицо, уполномоченное действовать от имени товарищества без доверенности.
2. Решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3. Утвержденный общим собранием собственников устав товарищества собственников жилья (прошитый и пронумерованный подлинный экземпляр или его нотариальная копия).
4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
По действующему законодательству, регулирующему отношения в области государственной регистрации юридических лиц, регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя представления других документов, помимо указанных выше. Порядок предоставления документов на государственную регистрацию, а также требования к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган, устанавливаются ст. 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, при этом датой предоставления документов считается день их получения регистрирующим органом. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи. Не всегда регистрация юридических лиц заканчивается внесением записи в государственные реестр юридических лиц. Регистрирующий орган после рассмотрения представленных заявителем документов может принять решение об отказе в государственной регистрации. Отказ в регистрации может быть принят только в случаях, предусмотренных ст. 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ:
непредставление необходимых для государственной регистрации документов;
представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.
Решение об отказе принимается регистрирующим органом в те же сроки, что и сроки государственной регистрации. Такое решение может быть обжаловано в суд, и в случае признания судом такого отказа неправомерным заявитель вправе требовать от регистрирующего органа возмещения ущерба, причиненного отказом в государственной регистрации. В соответствии с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации" (в ред. Указов Президента РФ от 2 мая 2006 г. N 451, 29 мая 2006 г. N 527) и Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 183 главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее - управление Росрегистрации) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию некоммерческих организаций, включая отделения международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественные объединения, политические партии и религиозные организации. Документом, свидетельствующим о регистрации ТСЖ и о внесении соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), является свидетельство, форма которого утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 5 мая 2006 г. N 150 . После завершения столь трудоемкого процесса регистрации юридического лица ТСЖ необходимо встать на учет в налоговом органе, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в необходимых фондах и приступать к управлению многоквартирным домом (заключать от имени собственников помещений договоры о поставке коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, составлять смету расходов на год, а в соответствии со сметой определять размер и порядок внесения обязательных и дополнительных платежей для собственников помещений данного многоквартирного дома и т.д.).